空き家相談Q&A

空き家相談Q&A

１．空き家問題全般

Q.空き家って何が問題なの？

空き家＝問題ということではありません。適正に管理されずに放置されると、空き家は老朽化が進行し、倒壊し周辺に迷惑をかけたり、場合によっては人に危害を与えたりする恐れもあります。
また、使える空き家をそのままにしておくのは資産活用の点からも望ましくありません。地域の資源として有効に活用し、転入者を受け入れたり、地域の交流の場として利用したりすることによって、地域の活性化につなげることも可能です。瀬戸内市では地域の住民団体にIJU（移住）コンシェルジュを委嘱したり、瀬戸内市移住交流促進協議会（愛称「とくらす瀬戸内」）を設置して移住・定住に力を入れており、サポート制度があります。

Ｑ. 空き家をどうしようとそれは所有者の勝手でしょ？

所有者には建物の管理責任があり、建物が倒壊したり、物が落下するなどして近隣の建物や通行人などに被害を及ぼした場合、民法の規定により、その建物の所有者は損害賠償などで管理責任を問われることがあります。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、空家等の所有者等に、空家等が周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切な管理に努めることを責務としています。また、瀬戸内市では、「瀬戸内市空家等の適正管理に関する条例」を定め、所有者による空き家の適切な管理を義務付けています。
私有財産といえども周辺に悪影響が生じるような事態が許されることはありません。

Q. 空き家の所有者に連絡を取る方法は？

法務局へ行くことで、誰でも登記事項を閲覧（有料）することが可能であり、登記されている所有者の住所を把握することができます。ただし、中には住所変更がされておらず、空き家の住所のままになっていたりするケースもあります。
そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある空家については、その情報を市に提供することで、市が特定空家等に該当すると認めた場合は、法律や条例または規則に基づき、市が所有者に対し、助言・指導、勧告または命令を行うことができます。個人情報保護の観点から、第三者が所有者の同意なく、その方の連絡先を教えてもらうことはできません。

Q. 危険な老朽空き家を行政で取り壊してもらうことはできないの？

所有者に建物の管理責任があり、危険な老朽空き家を取り壊すのは所有者の役割です。どんな空き家でも私有財産であり、危険だからといって行政が勝手に取り壊すことはできません。
近年、老朽化した危険な空き家が増えてくる中で、行政が助言・指導、勧告または命令を行っても取り壊しを行わない所有者もいます。そのような場合には、法律や条例に基づいて行政が取り壊しを行い（行政代執行）、その費用を所有者に請求することが行われています。

Q. 空き家が増えてきており心配。地域としてどう取り組めばいいの？

空き家の問題をまちづくりの問題としてとらえ、地域で取組みを始めている事例が増えています。
まず、重要なのは実態を把握することです。地域に空き家がどの程度あり、どのような問題があるのか。次に何故、空き家となっているのか、今後どうしようと思っているのかなど所有者の意向を把握することが重要です。
取り組みの方向性としては、適正に管理されていない空き家の適正管理の要請、さらには活用の促進という２つの視点が重要です。
前者については、所有者による管理が困難な住宅について、所有者からの要請を受ける形で、見廻りや点検、庭の除草などを実施している事例もあります。老朽化が著しく周辺に危険を及ぼす恐れのある住宅については所有者に撤去を働きかけていくことも重要です。後者については、地域が空き家を借用し、サロンなど地域の交流の場として活用している事例も増えています。さらに、建築の専門家と連携し、所有者にゲストハウスやシェアハスなどの活用提案をしている事例もあります。
なお、法律に違反したシェアハウスへの改造が問題となっており、留意が必要です。もともと居宅であった一戸建て（総床面積100平方メートル以上）などを、シェアハウスなどに転用する場合は、寄宿舎などへの用途変更が必要となる場合があるので、詳細は関係機関にお問い合わせください。

２．空き家の利活用

Q. 空き家を相続したが利用する予定がない。どうすればいいの？

住まいとして活用でき、需要もあるような地域であれば賃貸住宅として貸し出すのがよいのではないでしょうか。住宅は使われなくなると、老朽化が進行します。適切な維持管理を行わずそのままにしておくというのは一番の問題です。
老朽化していてリフォームをしても活用が難しいような住宅の場合は取り壊して更地で所有するか、売却するかのどちらかです。土地を保有するにも税金や維持管理（除草など）が必要です。利用する当てがない資産を保有し続けるよりも早めに売却した方が地域にとっても新しい転入者が期待できるので望ましいのではないでしょうか。
また、瀬戸内市は空き家バンク制度を設けており、空き家等の流通を支援しています。

Q. 空き家に家具等があるけど、そのままで賃貸することはできるの？

当事者同士が了解すれば問題ありません。また、一部屋に仏壇や家具などをまとめて出入り口に鍵をかけ、それ以外を貸し出すという方法もあります。借りる側にとっても、その分の家賃を払わないので合理的です。使い勝手を考え、借りる方の生活に支障のない部屋を荷物置場としてはどうでしょうか。

Q. 自分で維持管理するのは難しいが壊すのは忍びがたい。無償もしくは低額で提供するので地域のために活用して！

近年、地域のまちづくりの活動拠点として空き家が有効に活用され、地域の活性化に貢献している事例が増えています。地域の歴史を伝えるような歴史的な建築物の場合、その建物の魅力が人を惹きつけ、地域のボランティアの人たちが管理したりしています。あなたの想いを地域の人たちに伝えていくことが重要です。瀬戸内市企画振興課や地域のIJU（移住）コンシェルジュ、瀬戸内市移住交流促進協議会に相談してみてください。

Q. リフォームするのにどのくらいの費用がかかる？

リフォームの内容によって一概には言えません。耐震上の問題ある住宅については耐震改修することが望ましく、その分の費用を見ておく必要があります。また、水回りをリフォームすると費用がかかります。改修費用は業者によって費用が大きく変わることがありますので、複数の業者から見積もりを取った方がよいでしょう。
公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが「住宅リフォーム見積チェックシステム」というサイトを運営しています。ここにモデル住宅における見積事例が掲載されており、リフォームの内容に応じ、どの程度の費用がかかるのか目安を知ることができます。

３．空き家の賃貸

Q. 空き家バンク制度とは？

瀬戸内市では空き家バンク制度を設けています。空き家バンク制度は、空き家の所有者が瀬戸内市に空き家の情報を登録し、空き家を利用・活用したい人に紹介することで、空き家の流通を支援する取組みです。瀬戸内市では、空き家を借受けた県外からの移住者に対して、空き家バンク制度や移住支援を行う住民団体「IJUコンシェルジュ」と連携して空き家の改修に係る経済的支援制度として「協働の空き家活用促進事業補助金」を行っています。

Q. 老朽化した空き家を貸し出すにはどうすればいいの？

2つのケースがあります。1つは所有者がリフォームするケースです。古い住宅は耐震面でも問題があるので、耐震改修も合わせて実施することが重要です。当然ですが、改修前よりも高い家賃での賃貸が可能です。
もう1つは借主が自由にリフォームすることを認めた上で貸し出すことです。家賃は相場家賃よりも安く設定することになりますが、所有者にとっては修繕費を負担する必要がなく、借主にとっても安い家賃で借用でき自分の好みで改修（ＤＩＹ）できるというメリットがあります。なお、ＤＩＹ実施箇所については退去の際の現状回復は免除します。

Q. リフォームして貸し出したいけど、採算はとれるだろうか？

リフォームすることによりリフォーム前の家賃よりも高い家賃が設定できる可能性があります。周辺の家賃相場からリフォーム後の家賃を想定することで収入見込みが算出できます。リフォーム工事費、維持管理費、税金など支出を想定することで収益のシミュレーションを行うことができます。
なお、前問で紹介しているように貸主がリフォームするのではなく、借主がリフォームすることを認めた上で貸し出す方法もあります。その場合、瀬戸内市では、移住支援を行う住民団体「IJUコンシェルジュ」の支援を受けて県外から移住した借主の場合、その借主が行う空き家の改修工事等に対して費用の一部を補助する『協働の空き家活用促進事業補助金』の制度を設けています。条件等がありますので市役所企画振興課にお問い合わせ下さい。

４．空き家の売却・処分

Q. 空き家はどのくらいの価格で売れるの？

比較的新しく良好に維持管理された物件やリフォームされた物件は別ですが、一般的には老朽化した空き家は価値がないものとして売買されます。すなわち、土地価格だけが評価され、上に建物があり建物付きで売却する場合には、解体費用を除く金額が売却価格となります。なお、更地渡しを契約条件とし、取り壊してから売却するケースもあります。

５．空き家の管理

Q. 空き家になったり、長期で不在にする場合、どのように手入れをすればいいの？

住宅は使われなくなると急速に老朽化が進行します。結露などによる湿気により建物が傷んだり、カビが生え、そこにシロアリが発生したりします。住宅の老朽化を防ぐためには通気・換気が重要です。また、雑草が繁茂すると近隣の人々に迷惑をかけることになるので雑草の手入れも重要です。
さらに、十分に管理されていない住宅は不審者が侵入しやすく、ゴミの不法投棄などがされる恐れもあります。郵便物がたまったままになったり、ゴミなどが散乱したりしないようにすることも重要です。
傷んでいるところがないか、雨漏り、カビの発生などの定期的な点検を行うとともに、通気・換気や通水、庭の手入れ、郵便物の整理などを行う必要があります。
なお、自分で定期的な点検が困難な場合には、空き家管理サービスを利用するという方法があります。

Q. 空き家管理サービスって何？

所有者が遠方に居住している場合など自分で空き家を訪問し管理することができない時に所有者に代わって空き家を訪問し、点検などをしてくれるサービスです。
民間事業者等が行っており、業者によって様々なメニューが設定されていますが、一般的には、基本サービスとして、建物の中に入らず外観だけ点検するケースとそれに加えて建物の中に入り、雨漏りの確認、通気・換気や通水、ポストの整理、室内の清掃などを行うケースがあり、巡回結果報告書がメール等で送信されてきます。台風などの後に巡回し、状況を報告するサービスを基本サービスとして行っているところもあります。
庭の草取り・剪定、ハウスクリーニング、シロアリ駆除などをオプションサービスとして実施しているところもあります。

Ｑ．空き家管理サービスはどのような人が利用しているの？

手術や入院、長期のリハビリ、転勤などで留守にするケースや、相続で取得したけれども遠方にある、もしくは遺産分割がスムーズにいかない等の理由で一時的にそのままの状態で管理が必要だという方が利用されているケースが多いようです。

Ｑ．空き家管理サービスを頼むには、家具を全部出さないといけないの？

その必要はありません。ただし「貴重品」、「生鮮食品」、「ゴミ」などは置き残ししないでください。特に冷蔵・冷凍庫の中は空にしておく必要があると思われます。詳細は空き家管理サービス業者にお問い合わせください。

６．空き家の解体

Ｑ．空き家の解体にかかる費用は？

住宅の規模によって単価は異なり、規模が大きいほど単価は安くなりますが、一般的には木造住宅の場合４～５万円／坪程度です。ただし、前面の道路が狭く、大型車両や重機を持ちこむことができない場合は価格が高くなります。また、家財道具の有無などによっても変わります。瀬戸内市では空き家等の解体の支援制度として『瀬戸内市空き家等除却支援事業補助金』を設けております。条件等がありますので市役所危機管理課にお問い合わせ下さい。

Ｑ．空き家を解体する費用がないけど、どうすればいい？

老朽化が著しく周辺に危険を及ぼす恐れのある住宅については、早急に解体する必要があります。解体費用がない場合には解体費用分を除く価格でその土地を売却し、新規取得者に解体してもらうことが考えられます。

７．空き家の相続

Ｑ．空き家の相続を放棄したい、どうすればいい？

相続人が相続放棄の申述書という書面を作成して被相続人の住所地を管轄する家庭裁判所へ申請します。原則として相続が開始してから３ヶ月以内に行うことが必要です。
なお、相続放棄は空き家だけを放棄することはできず、全ての相続財産を放棄することになりますのでご注意ください。

Ｑ．空き家を相続放棄したら、管理義務はなくなるの？

民法第940条は、相続放棄により相続財産が無管理状態になると、他の相続人や相続債権者、受遺者等に不利益を与えてしまうおそれがあるため、相続を放棄した人に対して、放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、その財産の管理を継続しなければならないと定めています。
空き家を相続放棄したとしても、次に当該空き家の相続人となった人が空き家を管理できるようになるまでは、引き続き管理を続けなければなりません。もしこの義務を怠り、老朽化した空き家の屋根が飛散する等して周囲の住民等に被害を及ぼした場合、法的な責任を追及されるおそれがあります。

Ｑ．空き家の譲渡所得の特別控除について知りたい

平成28年度税制改正において「空き家の発生を抑制するための特例措置（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）」が創設されました。
相続又は遺贈により、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた一定の要件を満たす家屋等を取得した際に、地震に対する安全性に係る規定等に適合するなど、一定の要件を満たした上で譲渡をした場合には、その譲渡に係る譲渡所得の金額について3,000万円の特別控除を適用することができることとされています。（2023年12月31日まで）
特例の適用を受けるためには、登記事項証明書、瀬戸内市が交付する確認書、売買契約書の写し等を添付した上で確定申告を行う必要があります。
詳しくは、お近くの税務署または税理士にお尋ねください。

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